コラム「新築住宅を買う時に 追加費用・追加工事がかかるのはどうして？」④
皆さんこんにちは。
栃木建築社 お客様窓口です。
さて今回は「新築住宅を買う時に 追加費用・追加工事がかかるのはどうして？」の
最後となります。（が・・・盛り沢山過ぎて別途おまけがあります…^^;）
建物を建てる際にかかる制限と追加費用
その④は、
おうちをたてるときの工事のお金について紹介します。
ボリューム感満載です・・・！
専門性の高い内容なので、「？」な部分は、お気軽に当社アドバイザーに相談してみてください！
これまでは契約にかかわるお金のお話をしてきました。
ここからはお家を建てる時の工事のお金のお話になります。
この工事のお金については、法律など、専門的なお話になってくるので、すべてをご説明する事や把握することは難しい部分でもあります。
そのため、特に注意が必要なものについてご説明いたします。
まずは、地域や土地の状態建てる家の面積などによって、必要になってしまう費用があるのでそちらをご紹介いたします。
土地と間取り事情について
現在土地をお探しの方は土地の広告などで、
「第1種中高層住居専用地域」
「準防火地域」
「建ぺい率60％」
「容積率200％」
等と掲載されているのを見たことがある方もいらっしゃると思います。
この情報はなんのことなのかご存知ですか？
これは、その土地に対し、建物を建てる際にかかる制限のことをさしています。
市町村により、細かくエリア分けがされていて、必ず不動産屋さんの土地資料には載っている情報となります。
〇用途地域
用途地域とは、
「第1種中高層住居専用地域」
「第1種低層住居専用地域」
など13種類の地域があり、建てられる建物の用途や高さ制限（絶対高さ制限、日影規制等）、大きさの制限（建ぺい率・容積率）等が、この地域によって決まります。
その中でも一番厳しい制限がかかるのが、「第1種低層住居専用地域」（以下、「1低」）になります。
難しい単語ばかりで読む気も無くなって来るかと思いますが、ざっくり言うと「建てる場所によって家の広さ・高さの限界が決まっている」ということです。
住宅や共同住宅（マンション等）は、だいたいどこの用途地域でも建てられます。
よく『周りにマンションは建ちますか？』
『2階建より高い建物は建ちますか？』
という質問をいただきますが、基本的には一番厳しい「1低」でも、高さ10ｍもしくは12ｍまでなら建てる事ができます。（2階建て住宅は7ｍ前後です）
※ただし、市区町村、土地の大きさ、間取りによります
「周辺に高い建物は建って欲しくない」という要望を100％叶えられる土地はなかなかありませんが、1低（又は2低）で周りが新しいお家に囲まれている土地をお勧めします。（数十年は隣で工事などが起こらない為です）
ただし、上記に挙げた「大きさの制限」や「高さ制限」がありますのでご注意下さいね！
〇大きさの制限（建ぺい率と容積率）
建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合
容積率・・・敷地面積に対する延べ床面積の割合
建築面積・・・建物を真上からみた時の屋根がある部分の面積
（航空写真を真上からみた時の形の面積）
延べ床面積・・・壁と床と天井で囲われた、各階の床面積
（玄関ポーチや吹抜は含まれません）
例として、栃木建築社で2022年10月15日現在販売している細谷町の土地、区画①であれば、
建てられる建築面積は、土地の広さ×建ぺい率40％(0.4)なので、
〇区画①の土地面積221.65㎡ × 0.4＝88.66㎡
こちらを坪数に直して、26.82坪の建築面積のお家なら建てることが可能という事になります。
また、延床面積は、土地の広さ×容積率60％(0.6)なので
〇区画①の土地面積221.65㎡ × 0.6＝132.99㎡
こちらも坪数に直すと、40.23坪の延床面積を持つおうちをつくることが出来ます。
例えば、弊社の規格住宅の funBbyのGU8663というプランなら、
建築面積：約17.37坪、延床面積は34.00坪なので、建てられる上限サイズより少し小さめの建物サイズとなります。
ただ、ガレージや物置など屋根のある建物は建築面積に含まれるので、これらのものを作る場合にはご注意下さい。
これらの大きさの規制は、敷地面積に対するものなので、
【土地が大きければ大きいほど、建築面積・延べ床面積の大きい建物が建てられる】＝3階建も建てられる！（※高さ制限をクリアした上で）
という事になります。
しかし土地の大きさがある程度限定されている分譲地などでは、
【土地が「1低」地域にあり、一定の大きさで区画された分譲地で、新しい建物ばかり建っている】＝3階建や大きい建物は建ちづらい！
ということでもあります。
ただ、この「1低」地域、建ぺい率が低めなのが悩みどころ・・・
大抵の場合、建物の広さを土地の広さの40％ほどにするという制限がかかっている事が多いです。
中には色々な理由で(角地など土地の場所などによります)制限緩和されている事もありますが、
多くは上記のような制限があるので、広さのあるお家が建てにくいというデメリットもあります。
でも！ そのような制限のある場所では、先ほどちょっとだけ名前を上げました 当社の funBby GUUUS という規格住宅が非常におすすめですので、ここで少し宣伝を(笑)。
このfunBby GUUUS、規格住宅だから自由度が少ないのでは…と思われる方もいらっしゃるかと思うのですが、そんなことはありません！！
プランも豊富で、各種オプションも豊富！！
バリエーションが多いので、かなり自由度が高く、すべてのプランを合わせるとなんと200種類以上もあるんです。
更に、注文住宅では価格が上がりがちな建築面積が20坪を下回る小さいお家が、funBby GUUUSでは価格を抑えてのご対応も可能です。
そして・・・このfunBby GUUUSは太陽光パネルを標準搭載し、北海道・東北で鍛え上げられた断熱性能を持っているので省エネ・ランニングコストについてもバッチリ。
もちろん、栃木建築社が当初からこだわって来た、デザインのカッコよさや家事導線の良さもしっかり考えています！
そんな、コンパクトなお家にも、そして大きなお家にも対応可能なプラン豊富な規格住宅のfunBby GUUUS、
価格も抑えめで家計にも優しい商品となっておりますので、是非一度ご見学してみて下さいね！
https://www.d-made.net/event/%e3%80%90%e5%ae%87%e9%83%bd%e5%ae%ae%e3%80%91grand-open-%e6%80%a7%e8%83%bd%e9%87%8d%e8%a6%96zeh%e4%bd%8f%e5%ae%85/
さて、話を戻しましょう。
次は、防火地域・準防火地域と22条区域についてです。
防火・準防火地域と法22条区域について
これらの用途地域とは別に、指定されることがある地域で
『防火地域』『準防火地域』『法22条区域』
などがあります。
この地域は、火災などが近くで発生した場合に、近隣に立つ建物が類焼するのを防ぐために燃えにくい建材などを使わなければならない地域です。
もちろん、耐火構造をもつ建材は通常の建材よりも価格が高くなります。
その為、土地選びの時から、制限のある土地で良いかどうかをまずは検討する必要があります。
それでは、ざっくりとそれらの制限のある地域についてご説明いたします。
制限としては、屋根・外壁に関しての規定があり、燃えない材料で仕上げなければなりません。
その為手作りの木造の物置小屋などが法律に引っかかってしまう、なんていう事もあったりするので注意が必要です。
制限は隣地との境界線から、3mや5m、というように距離が決められています。
（「防火地域」は街中に指定されており、主にお店が建つ場所なのでここでは触れません）
「準防火地域」はどんな建築物も、必ず申請が必要となります。
また、住宅を建てる場合には、隣地との境界線からの3mと5mの範囲にある開口部（サッシや玄関ドア）は防火仕様にしなければなりません。
この防火仕様のサッシ等は、網目の入ったガラスを使ったサッシ等を指します。
やはり防火仕様は価格が高くなるので、余分に費用がかかる事になります。
価格にして、メーカーにもよりますが、80～110万位かかる事もあります。
土地選びをする際は土地代金もそうですが、『準防火地域』なのかどうかもぜひ気にして土地資料を見る事をお勧めいたします！
分からない場合にはお気軽にご相談下さい！^^
土地にかかる追加工事と費用
建物とは別で土地にも工事が必要な場合があります。
こちらも以下のような場合によっては費用が発生することもあります！
・切土、すきとり（土地が高い場合に土を捨てること）
・盛土（土地が低い場合に土を盛ること）
・土留め（土が崩れないように留めること）
などの措置が必要になることがあります。
土地と道路の間に歩道があり、段差がある敷地なんかは、車が入れるように縁石の切り下げも必要になってきます。
敷地の前面道路には、上水用の管と下水用の管が通っており、そこから自分のお家に管を引き込みます。
その際、道路を掘って引き込むので、アスファルトの補修工事が必要になるわけですが、
自分のお家とは反対側に管がある場合は、その分長くなるので、費用が余計にかかります。
それと下水が整備されていない地域なんかは、浄化槽というものが必要になります。
（浄化槽については、また後程ご説明の機会を設けたいと思います。）
市町村によっては、公共枡（住宅の排水を一か所に集める枡）や浄化槽の設置を負担してくれるところもあります。
これも営業担当に確認してみましょう！
産廃処理となるため、別途費用がかかります。
また、稀にいざ着工してから掘ってみると、昔の基礎やコンクリートの塊、岩が出てきて、別途産廃処理費用がかかる場合があります。（本当に稀ですが…）
なので立地だけではなく、土地の状態なども気にして決めるとより良い土地選びができますね！！
ですが言いたいことはまとめて１つです。
ぜひ、専門の者に話を聞きましょう！！！
お家作りを進めるには、土地がないと間取りは決定できません。
インターネットで調べた土地で、いざ間取りを書いてみる！となった時に、 要望の間取りにならなかったり、ガレージが置けなかったり・・・なんてことがたまにあります。
栃木建築社では、営業・設計・コーディネーター・工事・アフター
それぞれが専門職として、お客様1組1組のお家作りはもちろん、住んでからもサポートさせて頂いてます。
分業制にしておりますので、専門知識があり、提案に対する幅が広がります！
『家なんてまだまだ先の話だけど、ちょっと話を聞いておこう』
なんて軽い気持ちで良いので、是非ショールームやモデルハウスに来てみてください！
将来のお家作りにきっと役に立ちます。